С 1 сентября 2025 года вступает в силу Федеральный закон № 353-ФЗ, вносящий изменения в закон о садоводстве и огородничестве (217-ФЗ). Эти поправки окончательно лишают гибкости нормы, которые годами позволяли создавать коттеджные поселки и садоводческие товарищества (СНТ) на землях сельскохозяйственного назначения. Теперь запрет на использование сельхозугодий под застройку, ранее прописанный в Земельном кодексе, дублируется в 217-ФЗ, что делает "серые" схемы легализации таких территорий "темно-серыми". В такой ситуации достаточно прецедентного решения Верховного суда — и региональные власти получат законные основания для изъятия земель на основании нарушения ранее действовавших положений Земельного кодекса. Если Верховный суд примет такое решение, то оно будет не юридическим, а политэкономическим.
Также возникает вопрос: каким образом сейчас будет определяться, построен посёлок на сельхозугодьях или нет – на основании экспертного заключения или данных информационного ресурса Минсельхоза? В советское время первым документом при землеустроительных работах по отводу территории под садоводство была справка областного Министерства сельского хозяйства о том, что испрашиваемый участок не относится к продуктивным сельхозугодьям, а расположен на неудобьях.
Закон № 353-ФЗ прямо запрещает: - создавать СНТ на сельхозугодьях (ст. 4, ч. 10)
- вести садоводство и огородничество на таких землях без создания товариществ (ст. 6, ч. 4);
- образовывать садовые участки из сельхозугодий (ст. 23, ч. 1).
Это означает, что все коттеджные поселки и СНТ, возникшие на полях без утвержденных проектов планировки (ППТ) или межевания (ПМТ), теперь попадают в неопределенную правовую ситуацию.
Кто в зоне риска?
.1. Поселки без ППТ/ПМТ на сельскохозяйственных землях— если документация не утверждена, их инфраструктура (дороги, сети) юридически не существует. Муниципалитеты не обязаны их обслуживать, а ресурсоснабжающие организации откажут в подключении.
2. СНТ на сельхозземлях — даже если они де-факто существуют, новый закон делает их положение шатким.
3. Застройщики-однодневки — те, кто продавал участки под видом «перспективной застройки», но не оформил землю надлежащим образом.
Кто спасен?
Те, кто сумел:
- перевести земли в категорию населенных пунктов в соответствии с решением регионального органа власти;
- оплатить в бюджет изменение вида разрешенного использования (ВРИ)
;- получить справку областного Министерства сельского хозяйства, что отводимый земельный участок не расположен на продуктивных сельскохозяйственных угодьях;
- пройти процедуру утверждения ППТ/ПМТ на региональном уровне
; - легализовать инфраструктуру через суды или административные согласования.
Проблема нестыковки Земельного и Градостроительного кодексов, показанная в предыдущем посте (https://t.me/land_use_art/473), отчасти решена — но не в пользу тех, кто надеялся на всесилие Градостроительного кодекса. Теперь закон четко говорит: сельхозугодья — не для коттеджей.
В полном объёме с этой темой, волнующей специалистов, и материалами можно знакомиьься на старницах специальлного исследовательского сайта организации "Исскуство землепользования" и одноимённого канала в телелграмм канале.